¿Por qué bajarán aún más los precios de los pisos a pesar de la bajada de los tipos de interés?

La teoría económica dice que, cuanto más bajos son los tipos de interés, más fácil es el acceso al crédito. Como consecuencia de lo anterior, aumenta la demanda con lo que precios de los bienes suben. Todo ello es principalmente cierto para la adquisición  de cosas cuya compra requiere grandes financiaciones dado su alto precio; entre estas se hallan los pisos. Para aumentar el dinamismo en la economía, el Banco Central Europeo ha bajado los tipos de interés al 0,25% en la esperanza de que la gente se anime a gastar, aumente la inflación y el valor de la deuda acumulada disminuya; esta es una parte de la solución a la actual crisis de deuda.

Cuando los tipos de interés bajan de, por ejemplo, el 10% al 3%, más gente puede endeudarse. El crédito no es más que el alquiler de un dinero: si de pagar 100 euros por intereses se pasa a pagar 30, más personas puede alquiler ese bien (el dinero) con el que comprar otros.  Dado que ahora más personas pueden permitirse pagar el alquiler de 30 para el dinero con el que comprar una casa, el precio de mercado de la misma sube.

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El anterior proceso es el que se vivió en España desde 1973 hasta 2006. La bajada de los tipos de interés que vivió el conjunto de occidente fue consecuencia directa del aumento de la productividad de la economía mundial; este proceso se aceleró dramáticamente con la entrada de productos de países excomunistas a la economía mundial al suponer más oferta de materias primas y de productos. Al aumentar la oferta total de la producción (había más de entre lo que escoger), bajaron los precios con lo que también lo hicieron los tipos de interés lo que llevó a que la demanda y el crecimiento económico se fortalecieran.

Pero, ¿por qué a pesar de que los tipos de interés están en bajos históricos, los precios de las casas siguen bajando? ¿No tendría que ser al revés? ¿No tendría que existir más demanda con lo que los precios debería comenzar a subir o, por lo menos estabilizarse? ¿Por qué los precios de las casas no dejan de bajar a pesar de que, desde finales de 2008, los tipos de interés no hacen más que desplomarse?

Además del tipo de interés, el valor objetivo de un piso, lo determina los frutos del mismo, es decir, los alquileres. Cuanto más suben estos, mayores precios están dispuestos a pagar los inversores, porque se aseguran una mayor rentabilidad de su inversión con lo que más personas ven con buenos ojos meter su dinero en el ladrillo. La subida de los tipos de interés hace que las valoraciones bajen porque se dificulta la financiación de la compra: sólo quienes tengan ahorrado una buena parte del precio de venta del piso pueden acceder a su compra con lo que muchos potenciales compradores son expulsados del mercado.

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Desde el pico de los precios a finales de 2006, y en el mercado entre particulares, los precios de los pisos ya han bajado el 48-53%; acabaremos 2013 con bajadas del 50%-55% de media para el conjunto nacional. Como demuestran las estadísticas, en este proceso han existido varios períodos (sobre todo durante los veranos), en los que los precios de oferta han permanecido estables o incluso han subido. Los últimos datos publicados sobre el mes de octubre, indican que el período estival ha finalizado y que la bajada de precios ha vuelto al mercado.

La bajada de los precios, a pesar de las bajadas de los tipos, es expresión de varios factores:

• Derrumbamiento de los precios de los alquileres por el aumento brutal de la oferta.

Muchos de los pisos que acaban siendo construidos salen al mercado del alquiler. Las tres reformas del proceso de desahucio llevan a que aumente la seguridad del propietario casero sea mayor con lo que aumenta la propensión a sacar pisos vacíos al alquiler. El aumento de la oferta es menor que el de la demanda lo que lleva a la baja a los precios. Desde principios de 2007, el precio de los alquileres ha bajado el 45% de media;

•  Aumento muy sustancial de la oferta embalsada de pisos.

Tenemos en España alrededor de 1,3 millones de pisos en proceso de construcción, 1,1 millones construidos y en alquiler, 1,1 de primera mano a la venta y unos 1,7 vacíos. El total de pisos susceptibles de su venta o alquiler es de 5,2 millones, ante una demanda anual de 150-170 mil unidades. A todo ello hay que sumar suelo para más de 4 millones de viviendas;

• Falta de crédito en el sistema por la situación real del sistema bancario.

Los bancos sólo prestan para quitarse de encima sus pisos. Los propios los financian y los venden por 150; los de los particulares no los financian con lo que sus vendedores han de bajar el precio para encontrarse con demanda solvente. La tasa oficial del sistema bancario es del 13%, la real, que incluye refinanciaciones de personas insolventes y créditos substándadrd, ha de estar muy por encima. Esta más claro que el agua que, una vez liquidados los pisos que tienen, los bancos prestará en condiciones mucho más duras que las existentes hasta 2008 con lo que habrá una enorme dificultad de la demanda de financiar potenciales compras;

• Caída de la simetría de la información.

El mercado inmobiliario, por su propia naturaleza, carece de transparencia. Entre el momento en el que el precio de la vivienda baja y en el que la población lo percibe, pueden pasar varios años. A ello se suma la creencia ya desterrada de que los precios nunca bajan. El comprador particular no entiende las dinámicas de formación de precios con lo que su decisión no se basa en razonamientos económicos sino sólo de sentimiento.  Una vez que la gente constata, a través de experiencias personales, que la bajada de los precios es real, demora la compra, es decir, actúa de acuerdo a criterios racionales desde el punto de vista económico con lo que los precios bajan;

• Menor demanda por el envejecimiento de la población.

Es un hecho que, en el grupo de 10 a 24 años, existe en España el 38% menos de población que en el de 25 a 38. A menor demanda, una de las posibles respuestas para vender, es la bajada de los precios;

• Inseguridad jurídica.

Ocurrencias como la nacionalización de pisos de bancos desocupados en Andalucía o el expolio de los ahorros que propone el PSOE, llevan a que la gente no invierta su dinero, y lo saque de España porque tiene miedo de perderlo. La salida de capitales tiene la consecuencia directa de que existe una menor demanda con lo que los precios bajan

En definitiva, la bajada de los tipos de interés no ha servido para crear inflación, sino que es expresión de un profundo proceso deflacionario en amplios sectores de la economía real consecuencia de una aplastante sobreoferta y de un endeudamiento que sale por los oídos; la gente no gasta porque usa su dinero en devolver sus deudas a los acreedores. Al no existir ni gasto ni inversión productiva, la economía se estanca en todos los segmentos con lo que la única salida para poder vender más, es la bajada de los precios…y el mercado inmobiliario lo siente con toda su virulencia sin cambios a la vista.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo superar el crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com